REIT(リート)

配当利回り10%以上もあり!?投資初心者のためのJ-REIT(リート)の選び方

2020年4月、コロナショックで自粛中。個人投資家は、コロナの先をもうすでに見ていると言われています。

今日はJリートについてのお話です。Jリートはここ数年ずっと上昇トレンドでした。私はJリートを買いたいと思いながら高すぎて踏ん切りがつかなかったのですが、今回のコロナショックで、株よりも売られて50%以上値下がりしているものもあり。今はとても割安です。

私は先月末に4銘柄ほど買って、下がったところを少し買い足したところです。コロナを落ちつくまでは今後もまだ下がる可能性はありますが。それでも長期投資が前提ならば今の想定利回りはとても魅力的です。

今回はJリート購入の際の選択のポイントについてまとめました。

 

しゅー君
しゅー君
日本の不動産に間接的に投資できるJリート。待って待って待ってやっと買い場がやってきたのかにゃ。。。

リートって何?って方はこちらの記事をどうぞ。

投資信託初心者のためのREITに関する基礎知識投資信託をやってみようと思ったきっかけがREIT(リート)という方もいらっしゃるかもしれません。 不動産を買うのには抵抗があるけど...

2020.4.17 現在のREIT(リート)の平均配当金利回りは?

2020.4.17 REIT(リート)平均配当利回りランキング上位

現在のREITの平均配当利回りは、4.97%です。下記の図のように7%以上のものもゴロゴロあります。中には10%を超えるものもあり、今回の暴落で相当売られて安くなっているのがわかります。

出典:不動産投信情報ポータル

REIT(リート)を購入する上で気をつけるポイント

今回のコロナショックでREIT(リート)全体が売られているので、配当利回りがかなり高くなっています。しかし配当が良いからと言って何を買ってもいいわけではありません。特に今のような暴落相場では、倒産しないしっかりした銘柄を選択する必要があります。

ここでは、リートをはじめて購入する人が抑えておきたいポイントについてまとめます。

利回りが高すぎるものは避ける

REIT全体として利回りが高くなっていますが、平均よりもあまりにも利回りが高すぎる銘柄は避けた方がいいです。

特にREITの平均配当利回りより2%以上高いものは、何かしら良くない理由があって高くなっている可能性があるので、きちんと調査しない限りは購入は避けましょう。

REIT(リート)は、格付けをあるものを選択する

REIT(リート)には、格付けというものがあります。もちろん格付けはあれば必ず安全というわけではありませんが、やはりないよりは安心です。格付けがしっかりしているもの(できればAのもの)を選択した方が長期保有には適しています。

不動産投信ポータルのサイトで各リートの名前をクリックして、「概要」を選択すると格付け情報があります。

不動産投信情報ポータル

「ムーディーズ」や「S&P」といった海外の格付けの方が、日本の格付けよりも厳しいと言われているので、格付けにこだわりたい方は海外の格付けを持っているREIT(リート)を選択するのもいいかもしれません。

REIT(リート)格付け一覧

株式会社日本格付研究所(JCR)
スタンダード&プアーズ・レーティング・ジャパン株式会社(S&P)
ムーディーズ・ジャパン株式会社
株式会社格付投資情報センター(R&I)

時価総額が大きな銘柄を選ぶ

できれば1000億円以上の銘柄を選択しましょう。不動産投信情報ポータルでは、「時価総額」が大きな順に並べ替えることができるのでとても便利です。

出典:不動産投信情報ポータル

NAV倍率は「1.0以下」が割安。1.0よりも極端に大きいものは避ける

NAVは、Net asset valueの略語で以下の式で計算されます。

NAV倍率 = 1口あたりの投資口価格÷1口あたりの純資産額

通常は1.0以下が割安と言われています。しかし、人気があるものは将来高くなりそうだから割高でも買われている可能性があるので、必ずしも1.0を超えてきたらいけないというわけではありません。

ただし、あまりにも1.0よりも極端に大きいものはかなり割高なものだということを頭に入れておきましょう。

逆に1.0よりもかなり小さい値の場合も、少し注意が必要。何か悪い理由があって割安のまま放置されている可能性があるからです。

しゅー君
しゅー君
通常は、1.0から上にも下にも大きく離れているものは、自分で妥当な理由が見つけられない場合は避けた方が無難だにゃ。ただコロナショックの今はREIT全体が売られたので全体的にNAVが小さくなっているので、全体のバランスを見て極端に大きい、小さいものを避けるくらい柔軟に考えたほうが良さそう。

借入金比率(LTV)は、50%以下くらいが妥当

LTVは、Loan to Valueの略語です。「財務」の「有利子負債比率」で確認が可能です。これは40%~50%くらいが妥当とされています。50%以上のものは少し注意が必要です。

出典:不動産投信情報ポータル

スポンサーの信頼度を確認

REITにはスポンサーがいます。スポンサーはできれば良く知られている力があるほうが良いです。聞いたことがないようなスポンサーは避けた方が無難です。もしくはしっかりスポンサーについても調べてから購入しましょう。

物件数と物件の場所を確認

できれば地域&物件数で、分散投資ができているREITの方が安全です。購入前にきちんと確認しておきましょう。特に地域分散は、長期投資においては地震や災害のリスクがある日本では必須要件になると思います。

物件の築年数や稼働率を確認する

REITに入っている物件の築年数や稼働率は念のため確認しましょう。

出典:不動産投信情報ポータル

J-REIT(リート)のためのおすすめサイト

J-REITについて調べる際には、以下の2つのサイトが便利です。

不動産投信情報ポータル

J-REIT.jp

しゅー君
しゅー君
良いREITの長期投資は、資産を大きく増やしてくれる良い仲間になってくれるはずだにゃ。長い付き合いになるからこそ、しっかり良いものを選択しよう!